スタートしたばかりで、「何か難しい制度が始まったなぁ」と、おぼろげながら理解している人も多いことでしょう。しかし今は、その制度を確実に理解することがとっても大事。

法律の背景には、阪神・淡路大震災での住宅の被災状況や秋田などの欠陥住宅問題などが出てきたことがあります。 このため住宅に関して住宅性能表示や瑕疵（かし）担保責任のようなルールをハウスメーカー、中小工務店が共通して持ち、住宅を建てる消費者（施主）が安心して住める良質な住宅を持つことができるような仕組みになっています。 住宅購入者である消費者の保護を色濃く出した制度とも言えますね。

　住宅品確法の柱は大きく分けて3つ。

　住宅性能表示を行うためには、性能評価が必要となってきます。性能評価を行うのは建設大臣から指定された指定住宅性能評価機関です。静岡県では「静岡県建築住宅まちづくりセンター」が指定機関となりました。今の状況は、７月に住宅性能表示や評価方法などの基準のほか、住宅紛争処理の参考となる技術基準なども決まり、制度を実施するための準備は整ったといったところです。後は評価機関が評価を行うために必要となります評価員の養成が問題となりますが、前述のセンターでは19人の評価員を登録済みです。評価機関になったことから、性能表示、性能評価という制度が本格的にスタートしたことになります。

　これは、基礎、壁、柱、床など新築住宅の「構造耐力上の主要部分」と「雨水の浸入を防止する一定部分」に欠陥があれば、新築後10年間は請負業者が無償で修理することを義務付けたものです。

■ 瑕疵（かし＝欠陥）とは
　・新築住宅で設計図書に従った施工が行われていない
　・住宅が最低備えているべき性能を持っていない

■ 瑕疵保証期間について
　民法上、瑕疵担保責任は、木造住宅については5年間、木造住宅以外については10年間となっています。ところが、住宅品確法の瑕疵保証というのは4月1日以降に売買契約した建物（新築住宅）は、契約書の中に3年や5年とうたってあっても、10年間保証（最長20年までの期間とすることができる）しなくてはいけないことになったのです。 契約書に「10年保証します」ということを書く必要があり、契約書の書式が民法に基づいて5年となっていたとすると、そこのところは例えば「住宅品確法により構造く体に関して10年間の瑕疵保証をする」という記述に変えなければならない。ただ、その時も請負業者が制度について施主に説明する必要はあります。

〔トラブルが起こった時の処理〕

　紛争処理体制の整備では、住宅性能表示制度にしたがって評価を受け、表示した住宅で欠陥が出てきた場合、欠陥をめぐって施主（消費者）と請負業者の意見の食い違いを解決するために、弁護士や建築専門家などで構成する「指定住宅紛争処理機関」が設けられています。
紛争処理機関は、建設大臣が各県の弁護士会に要請します。処理機関が斡旋、調停、仲裁を行い、建設大臣指定の「住宅紛争処理支援センター」が住宅取得に当たっての相談受け付けや助言、苦情処理などを行います。
　注意したいのは、紛争処理の申請ができるのは、住宅の契約をした当事者（契約者）ということ。請負契約をした請負業者、施主、売買契約をした売主、買主です。また、紛争処理を処理機関に申請した場合、手数料を払わなければなりません。しかし、これは裁判に持ち込むよりもずっと安い費用（1万円とみられている）で利用できるようになるそうです。

ポイント２　住宅性能表示制度について

　４月１日から施行された住宅品確法ですが、住宅性能表示基準・評価方法基準については７月に決まり告示されました。構造の安定、火災時の安全性、維持管理への配慮など表示する事項ごとに、等級などによる表示方法と、各等級の内容などを規定しています。また、表示する事項の評価や検査方法の概要についてもまとめています。始まってまもない制度ですので、今は枠組みをしっかり理解しておきたいものですね。

　住宅性能表示とは、以下の9項目について、完成した住宅が備えているそれぞれのレベルを住宅の性能として表示することです。

これらの程度について、等級、％などの数値、「機械換気」「自然換気」などの措置・対策により表示するとしています。

　この個々の住宅の性能レベルを、施主の予算と照らし合わせながら施主と請負業者との間で話し合いをして決めるのです。その性能のレベルが決まった住宅に対して、性能表示制度を使った場合は、性能通りに家が建っているかどうか、設計図に対しての評価と完成した時の評価がされます。これが住宅性能表示制度というものです。 評価については、設計段階の評価と完成して引き渡し時の評価が行われ、2つ評価書が出来てきます。

■ 2回の評価が行われる理由
設計した時はこの性能レベルで良いと決めていたものが、実際に工事を進めていく中で、施主が「やはりレベルを上げてもう少し強くしたり、機能を増やしたい」「やはり少しレベルを低くしても大丈夫だ」などとなった時には、完成する時に性能が変わってくるので、設計段階と完成時の2回の評価を行うのです。
　当然、請負業者が設計時に決めたレベルまで施工できなかったら、完成時の評価も変わってきます。もしその時に施主が納得しなかったら、契約違反になります。施工者は設計図を把握し実現する技術力をより求められ、設計者も施工まで理解した設計ができなければなりません。このようなことから、お客様である施主は性能表示制度を使えば、自分の住宅についてどのくらいの性能を持った住宅か分かりやすくなり、建物の保証もされるということになったのです。

■ 性能表示制度にかかる費用について
　性能表示制度を使った場合にかかる費用は、おおよそ10万円です（表1参照）。請負業者サイドで自主的に制度を使ったとしても、基本的にはその建物に関することなので、請負代金に入るか、入らない場合でも別途に経費として施主に求めることになるようです。